El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó dos reales decretos-leyes que tocan de lleno el alquiler de vivienda: el Real Decreto-ley 29/2026, que ya está en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre. Entre los dos cambian cuánto te pueden subir la renta, cuánto tiempo puedes quedarte en el piso cuando se acaba el contrato y qué gastos te pueden cobrar.
Hay un matiz importante: un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días. La votación de estos dos está prevista en la Diputación Permanente el viernes 16 de octubre de 2026. Si alguno no se convalida, decae, como ya pasó en abril con el Real Decreto-ley 8/2026. Por eso en esta guía separamos lo que ya se aplica hoy de lo que depende de esa votación, y la actualizaremos con el resultado.
Resumen: qué cambia y desde cuándo
| Medida | Norma | Desde cuándo | A quién afecta |
|---|---|---|---|
| Subida anual de la renta limitada al 2 % (sin subida si la renta supera el índice de referencia) | RDL 29/2026, disposición final sexta | 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027 | Contratos de vivienda cuya anualidad se cumpla en ese periodo |
| Prórroga extraordinaria de hasta 2 años, a petición del inquilino | RDL 29/2026, disposición final quinta | 8 de octubre de 2026 | Contratos vigentes que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 |
| Deducción estatal del 10 % del alquiler en el IRPF | RDL 29/2026, artículo 6 (nuevo art. 68.6 de la Ley del IRPF) | Con efectos desde el 8 de octubre de 2026: se aplicaría ya en la Renta de 2026, que se presenta en 2027 | Inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € |
| Desistimiento a los 6 meses, fin de gastos de gestión y tributos al inquilino, límites a la temporada y a las habitaciones | RDL 29/2026, artículo 3 (reforma de la LAU) | 8 de octubre de 2026 | Sobre todo contratos nuevos |
| Prórroga obligatoria por ciclos de 5 años (7 si el casero es empresa) e indemnización si el casero no renueva | RDL 28/2026 (nuevo art. 10 de la LAU) | 15 de noviembre de 2026, si se convalida | Vencimientos posteriores al 15 de noviembre |
1. La subida del alquiler, limitada al 2 % hasta finales de 2027
La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica a cualquier contrato de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuya renta toque actualizar porque se cumple una anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Funciona así:
- Si tu renta ya supera el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
- En el resto de casos, la subida será la que pactéis de nuevo casero e inquilino. Si no hay nuevo pacto, no puede superar el 2 %.
Dos detalles que conviene tener claros. Primero, el casero solo puede actualizar la renta si el contrato lo prevé expresamente (artículo 18 de la LAU); si tu contrato no dice nada, no hay subida anual, ni del 2 % ni de ninguna otra cifra. Segundo, el 2 % es un techo, no un derecho automático del casero: si el índice pactado en el contrato da menos, se aplica lo que dé el índice.
Ejemplo: pagas 900 € al mes y tu contrato cumple año el 1 de diciembre de 2026. Si tu casero te comunica una subida del 4 % (936 €) y no has aceptado esa cifra, la subida máxima es del 2 %: 918 € al mes. Si te pasa la nueva renta sin tu acuerdo, puedes contestar por escrito con el modelo que tienes más abajo. Si quieres repasar cómo se calculan las actualizaciones en general, lo explicamos en derechos del inquilino frente a las subidas de alquiler.
2. La prórroga extraordinaria de hasta dos años
Es la medida que más consultas está generando. La regula la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 y permite al inquilino quedarse en la vivienda hasta dos años más, por periodos de un año, con las mismas condiciones del contrato actual.
Requisitos
- Contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU y vigente el 8 de octubre de 2026.
- Que antes del 31 de diciembre de 2028 termine la prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU, la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2, o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
- Estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
- Pedirlo: la prórroga no es automática, la tiene que solicitar el inquilino.
Cuándo puede negarse el casero
La solicitud es de aceptación obligatoria para cualquier arrendador, sea particular, empresa o gran tenedor. Solo deja de aplicarse en estos casos:
| Excepción | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Acuerdo distinto entre las partes | Si negociáis otras condiciones y las aceptas, se aplica lo pactado. |
| Nuevo contrato | Si firmáis un contrato nuevo, ya no hay prórroga extraordinaria. |
| Renovación con la renta al menos un 5 % más baja | Si el casero te ofrece renovar o firmar uno nuevo bajando la renta un 5 % o más y lo aceptáis, la prórroga no se aplica. |
| Necesidad de la vivienda | El casero comunica, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que la necesita para sí o para familiares. Debe ser una causa real y acreditada, aunque no figure en el contrato. |
| Zona de mercado tensionado | Si tu vivienda está en una zona tensionada declarada, se aplica con preferencia la prórroga del artículo 10.3 de la LAU (hasta tres años), que es incompatible con esta. |
Si ya pediste una prórroga al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 mientras estuvo vigente, la disposición transitoria primera la da por bien formulada sin tener que comunicarla otra vez. Cuando termine, la siguiente se rige por las reglas nuevas.
Cómo pedirla paso a paso
- Comprueba la fecha en que termina tu contrato o su prórroga actual y que estás al corriente de pago (guarda los justificantes de los últimos ocho meses).
- Envía la solicitud por un medio que deje constancia del contenido y de la fecha: burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o correo electrónico si el contrato lo admite como vía de notificación y te contestan.
- Hazlo con antelación al vencimiento. El texto no fija un plazo concreto para el inquilino, así que lo prudente es no esperar al último mes.
- Guarda copia de todo. Si el casero no contesta, la prórroga sigue siendo obligatoria para él.
3. La nueva deducción del 10 % en el IRPF para inquilinos
El artículo 6 del Real Decreto-ley 29/2026 añade un apartado 6 al artículo 68 de la Ley del IRPF con una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual. Los números son estos:
| Tu base imponible | Base máxima de deducción | Deducción máxima (10 %) |
|---|---|---|
| Hasta 23.007,20 € | 11.630 € al año | 1.163 € |
| Entre 23.007,20 € y 33.007,20 € | 11.630 € menos 1,163 × (base imponible − 23.007,20) | Baja de forma progresiva |
| 33.007,20 € o más | Sin deducción | 0 € |
Ejemplo: con una base imponible de 28.000 € y un alquiler de 700 € al mes (8.400 € al año), la base máxima sería 11.630 − 1,163 × 4.992,80 = 5.823 €, y la deducción, 582 €.
Requisito adicional: durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar podéis ser titulares de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada, salvo que una resolución administrativa o judicial impida usarla. Es compatible con las deducciones autonómicas por alquiler, que siguen existiendo en muchas comunidades. La reforma tiene efectos desde la entrada en vigor del decreto (8 de octubre de 2026), así que se aplicaría por primera vez en la declaración de la Renta de 2026, que se presenta en la primavera de 2027. Falta que la Agencia Tributaria concrete cómo se declara y si cuentan todos los pagos del año o solo los posteriores a esa fecha, así que conviene guardar ya los recibos del alquiler y el contrato.
4. Otros cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026 reescribe varios artículos de la LAU. Los más prácticos:
| Tema | Regla nueva | Artículo LAU |
|---|---|---|
| Irte antes de tiempo | Puedes desistir cuando pasen 6 meses, avisando con 30 días, sin pagar indemnización. En vivienda temporal, al mes, con 10 días de aviso. | 11 |
| Gastos de gestión y formalización | No se pueden repercutir al inquilino bajo ningún concepto, tampoco en las renovaciones. | 20.2 |
| Impuestos de la vivienda (como el IBI) | No se pueden cargar al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. | 20.1 |
| Gastos de comunidad | Solo si el edificio está en propiedad horizontal, por escrito y con el importe anual fijado en el contrato. | 20.1 |
| Alquiler de temporada | Exige una causa real y acreditable, más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se supera sin causa o se encadenan más de dos contratos seguidos, pasa a ser vivienda habitual desde el primero. | 2 y siguientes |
| Alquiler por habitaciones | La suma de lo que se cobra por las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. | 17 |
Por regla general, estas normas se aplican a los contratos que se firman a partir de su entrada en vigor. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen anterior hasta el final del plazo pactado, según la nueva disposición transitoria octava de la LAU.
5. Lo que traería el Real Decreto-ley 28/2026 si se convalida
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la LAU y entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026. Es el que más dudas tiene de salir adelante en la votación, así que tómalo como algo pendiente. Su contenido principal:
- Prórroga obligatoria por ciclos: cuando el contrato de vivienda habitual llegue a su vencimiento tras al menos 5 años (7 si el casero es una persona jurídica), se prorroga obligatoriamente por periodos de 5 años (o 7).
- Preaviso: para que no se prorrogue, el casero tiene que avisar con al menos 6 meses de antelación y el inquilino con 2.
- Indemnización si el casero no renueva: la mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia, calculadas sobre el valor superior del índice de referencia de la vivienda (o sobre la renta vigente si no hay índice).
- Sin indemnización si el casero persona física necesita la vivienda para sí o familiares de hasta segundo grado, si el inquilino no ha vivido allí más de 6 de los últimos 12 meses sin causa justificada, si tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio, si se firma un contrato nuevo o si el inquilino rechaza una oferta de nuevo contrato que cumpla los requisitos legales.
- Prórrogas extraordinarias: hasta 1 año para inquilinos vulnerables con informe de servicios sociales cuando el casero es gran tenedor, y hasta 3 años en zonas tensionadas.
Según su disposición transitoria única, las comunicaciones de no renovación enviadas válidamente antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su eficacia y no generan indemnización. Y si al entrar en vigor faltan menos de 6 meses para el vencimiento, el casero puede avisar con al menos 4 meses.
6. Qué pasa si el Congreso no los convalida
Si un real decreto-ley no se convalida, queda derogado desde ese momento, pero lo que ocurrió mientras estuvo vigente no se borra. En la práctica:
- Pide ya la prórroga si te corresponde: una solicitud enviada mientras la norma está en vigor deja constancia de que ejerciste tu derecho en plazo.
- Contesta por escrito a subidas superiores al 2 % que te comuniquen estos días.
- Revisa esta guía después del 16 de octubre: la actualizaremos con el resultado de la votación.
Modelo de escrito: solicitud de prórroga extraordinaria y límite de la subida
Puedes copiarlo, rellenar los datos entre corchetes y enviarlo por burofax con certificación de texto. Si solo te interesa una de las dos peticiones, borra el punto que no necesites.
En [ciudad], a [fecha] De: [nombre y apellidos del inquilino], con DNI [número], arrendatario de la vivienda situada en [dirección completa]. A: [nombre y apellidos o razón social del arrendador], [dirección del arrendador]. Asunto: Solicitud de prórroga extraordinaria y actualización de la renta conforme al Real Decreto-ley 29/2026 Como arrendatario de la vivienda indicada, en virtud del contrato firmado el [fecha del contrato], le comunico lo siguiente: 1. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA. Al amparo de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, solicito la prórroga extraordinaria del contrato por un plazo de un año a contar desde su vencimiento el [fecha de vencimiento], ampliable por un segundo año, manteniendo los términos y condiciones del contrato en vigor. Cumplo los requisitos: el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026, su periodo de prórroga finaliza antes del 31 de diciembre de 2028 y estoy al corriente del pago de la renta, como lo he estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. 2. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA. En relación con la actualización comunicada el [fecha] por importe de [importe] euros, le recuerdo que, conforme a la disposición final sexta del mismo real decreto-ley, en ausencia de nuevo pacto entre las partes el incremento no puede superar el 2 %. No presto mi conformidad a un incremento superior, por lo que a partir de [mes] abonaré una renta de [importe con el 2 % como máximo] euros. Quedo a su disposición para cualquier aclaración. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos] [Teléfono y correo electrónico]
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Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 9, 10, 11, 17, 18 y 20 (texto consolidado, BOE)
- Ley 35/2006, del IRPF, artículo 68 (texto consolidado, BOE)
- Agencia Tributaria: medidas fiscales introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026
Escrito por Matías Lloret Roca, autor de Soluciones Jurídicas MLR. Última revisión: 15 de octubre de 2026, contrastada con el texto de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 publicados en el BOE del 7 de octubre de 2026. Ambas normas están pendientes de convalidación en el Congreso, por lo que su contenido puede cambiar o quedar sin efecto. Este artículo es divulgación jurídica general y no constituye asesoramiento legal: para un caso concreto, consulta con un abogado o con la oficina municipal de vivienda de tu ayuntamiento.