Derechos del inquilino frente a subidas de alquiler

Cuando llega el mensaje de «a partir del mes que viene sube el alquiler», casi nadie comprueba si esa subida es legal. Y muy a menudo no lo es: o no estaba pactada, o se aplica el índice equivocado, o llega fuera de fecha, o se pretende cobrar con efecto retroactivo. Estas son las reglas, y cómo comprobarlas en cinco minutos.

Regla 1: sin pacto expreso, no hay subida

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es tajante: la renta solo puede actualizarse en los términos pactados por las partes y, en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización alguna.

Así que lo primero es coger el contrato y buscar la cláusula de actualización. Si no existe, la renta es la que es durante toda la vigencia del contrato, por mucho que suba la inflación. No hay actualización tácita ni por costumbre.

Regla 2: una vez al año, en la fecha de aniversario

La actualización solo puede hacerse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato. No en enero porque sea cómodo, no cuando se publica el dato del IPC, no dos veces en un año. Si tu contrato se firmó el 15 de octubre, la única fecha posible es el 15 de octubre.

Regla 3: hay que notificarlo por escrito, y no es retroactivo

La renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado. La ley admite incluso la nota en el recibo del mes anterior, pero exige que se comunique.

De aquí sale la consecuencia práctica más útil de todo el artículo: un propietario que se olvida de notificar la subida no puede reclamarla después con efecto retroactivo. Si te avisan en marzo de una subida que tocaba en octubre, esa subida es exigible desde abril, no desde octubre, y los meses intermedios no se deben.

Qué índice se aplica a tu contrato

Aquí está el cambio que más confusión genera. Desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la fecha de firma del contrato determina el índice:

El IRAV se creó precisamente para que los alquileres no siguieran la inflación al alza, y por eso suele quedar por debajo del IPC. Si tu contrato es posterior a mayo de 2023 y te aplican el IPC, te están subiendo de más.

Ambos índices se publican mensualmente, así que comprueba siempre el dato correspondiente al mes de tu actualización. El Ministerio de Vivienda tiene una calculadora oficial que hace el cálculo según la fecha de tu contrato.

El tope del 2 % que estuvo vigente cinco semanas en 2026

Merece la pena aclararlo porque sigue circulando información desactualizada. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, estableció dos medidas extraordinarias: un límite del 2 % a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos.

El Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026 y la norma dejó de producir efectos días después, al publicarse el acuerdo de no convalidación. Desde entonces se vuelve al régimen general de la LAU, sin tope extraordinario.

Dos matices importantes: las actualizaciones y prórrogas que se aplicaron mientras la norma estuvo vigente conservan su validez, y quien no llegó a solicitar la prórroga en ese periodo ya no puede hacerlo. Si tu aniversario cayó entre finales de marzo y finales de abril de 2026, revisa qué se te aplicó.

Zonas de mercado residencial tensionado

Si la vivienda está en una zona declarada tensionada por la comunidad autónoma, se aplican límites adicionales tanto a la renta de los nuevos contratos como a las prórrogas. La declaración no es automática ni estatal: depende de que la comunidad autónoma la haya aprobado y publicado, y hoy solo algunas la tienen en vigor. Antes de dar por hecho que te ampara, comprueba en el portal de vivienda de tu comunidad si tu municipio está incluido.

Cómo comprobar el cálculo

La fórmula es simple: renta actual × (1 + índice ÷ 100). Con una renta de 800 € y un IRAV del 2,49 %, la nueva renta sería 800 × 1,0249 = 819,92 €. Si con ese mismo contrato te aplicaran el IPC del 3,6 %, saldrían 828,80 €: casi nueve euros al mes de más, más de cien al año, por usar el índice equivocado.

Qué hacer si la subida no es correcta

1. Contesta por escrito, por burofax o por el mismo medio en que te avisaron, explicando el motivo concreto: no hay cláusula, índice erróneo, fuera de fecha o sin notificación previa.
2. Sigue pagando la renta que consideras correcta, en la misma cuenta y en la misma fecha de siempre. Dejar de pagar te pone en situación de impago y te expone a un desahucio; pagar la cantidad correcta te mantiene al corriente y deja constancia de tu postura.
3. Guarda todos los justificantes de transferencia. Son la prueba de que has cumplido.
4. Si ya pagaste de más, puedes reclamar la devolución de lo indebidamente cobrado.
5. Escala si no hay acuerdo: oficina municipal de información al consumidor, arbitraje de consumo si el arrendador lo acepta, o reclamación judicial.

Modelo de escrito de oposición

A la atención de D./D.ª [arrendador], con DNI/CIF [número]

D./D.ª [nombre], con DNI [número], arrendatario de la vivienda
sita en [dirección] en virtud de contrato de arrendamiento de
fecha [fecha de firma], EXPONE:

1. Que el [fecha] he recibido comunicación en la que se me
   notifica una actualización de la renta hasta [importe] euros
   mensuales.

2. Que dicha actualización no se ajusta a lo dispuesto en el
   artículo 18 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, por
   el siguiente motivo:

   [ ] El contrato no contiene cláusula expresa de actualización.
   [ ] Se aplica un índice distinto del que corresponde a un
       contrato firmado el [fecha] (IRAV/IPC).
   [ ] La actualización no se practica en la fecha de aniversario
       del contrato, que es el [fecha].
   [ ] No se ha notificado con la antelación exigida, por lo que
       solo sería exigible desde [mes siguiente].

3. Que, en consecuencia, la renta mensual que corresponde abonar
   es de [importe] euros, cantidad que seguiré satisfaciendo en
   la forma y fecha habituales.

Quedo a su disposición para aclarar lo que estime oportuno.

En [ciudad], a [fecha].
Firmado: [nombre]

Lo que el propietario no puede hacer

• Subir la renta a mitad de año o más de una vez al año.
• Aplicar la subida con efecto retroactivo por no haber avisado a tiempo.
• Actualizar sin cláusula en el contrato.
• Añadir a la renta gastos que el contrato no le atribuye al inquilino.
• Condicionar la prórroga obligatoria del contrato a que aceptes una subida superior a la legal.

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Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (artículo 18).
• Resolución del INE que define el índice de referencia (IRAV).
• Calculadora oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, no convalidado por el Congreso.

Escrito por Matías Lloret, autor de Soluciones Jurídicas MLR. Última revisión: 31 de agosto de 2026. Los valores del IPC y del IRAV se publican mensualmente: usa siempre el dato del mes de tu actualización, no el de este artículo. Este artículo es divulgación jurídica general y no constituye asesoramiento legal.